Tout savoir sur les prêts sur salaire en ligne

Credit Tenant Lease (CTL) Les banquiers de prêt-investissement comparent les prêts bancaires au financement CTL

[ad_1]

Un bon banquier de crédit-bail locataire (CTL) est le meilleur ami des propriétaires d’immeubles commerciaux. Ils investissent dans des immeubles à locataire unique qui louent les trois filets (NNN) à des locataires solvables, car les banquiers de CTL peuvent Transformez ces baux en or.

Le crédit-bail aux locataires est un processus bancaire d’investissement hautement spécialisé que les investisseurs de NNN utilisent pour monétiser la valeur intrinsèque des baux à long terme. Sous certains aspects, les prêts CTL ne sont pas différents des prêts hypothécaires commerciaux standard, mais sous d’autres aspects importants, ils sont très différents.

Les banques financent les prêts hypothécaires commerciaux traditionnels en prêtant des fonds à leurs dépôts ou en vendant des prêts hypothécaires à des investisseurs institutionnels ou à des entités soutenues par le gouvernement (comme Fannie Mae). D’autre part, les prêts CTL sont financés par des banquiers d’investissement qui émettent des obligations de placement privé, qui sont vendues par des courtiers et des négociants à des investisseurs à revenu fixe.

Les prêts bancaires standards sont principalement soutenus par la valeur de l’immobilier et le capital financier de l’emprunteur. Les prêts de CTL doivent d’abord être garantis par des baux liés à l’immobilier plutôt que par des hypothèques liées à l’immobilier lui-même. Les prêts CTL sont des prêts hypothécaires sans recours, de sorte que la situation financière de l’emprunteur n’est pas le principal facteur.

Les banques exigent un ratio d’acompte minimum de 20% à 25% pour répondre à leurs exigences de prêt-valeur (LTV) de 75% à 80%. Ils ont également un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) strict, généralement aussi élevé que 1,2 fois. Les prêts CTL sont des prêts à fort effet de levier sans restriction de LTV (100% LTV), et le DSCR est très faible, environ 1-1,01 fois.

Le temps, c’est de l’argent, et les banques peuvent mettre du temps à fermer des prêts hypothécaires commerciaux. Les prêts institutionnels prennent généralement entre 90 et 180 jours. La paperasse et la documentation sont un cauchemar bureaucratique. Au contraire, CTL est un processus simplifié sans pratiquement aucune surprise. Si le prêt passe l’étape de la demande, il est rare que la transaction ne puisse pas être finalisée. Fondamentalement, si le locataire et le laissez-passer de bail sont réunis, la transaction sera financée. Les transactions CTL peuvent être complétées en seulement 45 à 60 jours du début à la fin.

Enfin, il est important de noter qu’un prêt CTL est le dernier prêt dont un immeuble aura besoin. Les prêts CTL sont à long terme et se terminent généralement avec la durée du bail (jusqu’à 25 ans). Ce sont également des prêts à taux fixe et auto-amortissables, de sorte que les propriétaires n’ont pas à s’inquiéter des paiements importants ou de la hausse des taux d’intérêt. Les prêts bancaires doivent être refinancés tous les 3, 5 ou 7 ans, ce qui nécessite un coût élevé et un prix élevé.

Toutes les propriétés ne sont pas éligibles au financement CTL: le bâtiment doit être «indépendant», le bail doit être NNN et la durée du bail doit être d’au moins 10 ans. Les locataires doivent également être éligibles; les grandes agences de notation de crédit doivent le considérer comme «investment grade». Cependant, si une transaction est conclue, le promoteur constatera que CTL est une source fiable de fonds pour l’achat, le refinancement et le développement de biens immobiliers loués par NNN.

[ad_2]

Laisser un commentaire